Acheter dans l’ancien Bangkok

Acheter dans l’ancien Bangkok a de nombreux avantages, surtout grâce à ses offres attractives, seulement, il faut savoir que ce n’est pas qu’une affaire de prix

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Pourquoi l’ancien à Bangkok défit toute concurrence?

Il est vrai que les prix de l’immobilier neuf à Bangkok n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Faute au boom immobilier, aux changements de réglementation qui ont entraîné une raréfaction des terrains constructibles et une augmentation des prix des projets constructibles, investir dans l’ancien Bangkok semble être la solution.

L’ancien, la réponse évidente quand le neuf devient trop cher

Les expatriés en recherche de surface et avec une difficulté d’accès au financement hypothécaire se tournent de plus en plus fréquemment vers d’anciens immeubles du centre-ville car ceux-ci répondent parfaitement aux problématiques de certaines familles. Espace, confort, rénovations d’envergure et ravalements de façade, certains bâtiments ont eu droit à une seconde vie mais tous ne sont pas voués au même destin.

Quelles sont les caractéristiques du marché de l’ancien?

À Bangkok, on appelle marché de l’ancien tous les immeubles condominiums de plus de 20 ans construits selon les normes de l’époque. Récents en âge, ils n’ont cependant plus rien à voir avec les constructions actuelles mais possèdent toujours une situation géographique idéale, des surfaces généreuses et des prix défiants toute concurrence.

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Les différents types d’offre

Il existe principalement 2 offres qui sont les suivantes:

-Les moyennes surfaces, de 70 à 150m² (1 à 3 chambres à coucher)

-Les grandes surfaces, de 200 à 350m² (3 ou 4 chambres à coucher)

La plupart des résidences se situent à moins de 1 km des principales stations de BTS et offrent des prix très modérés de 55,000 à 85,000 THB par m², ce qui place n’importe quel appartement familial de 3 chambres à coucher dans une gamme de prix de 250,000 à 600,000€, soit en moyenne 60% en dessous des prix du neuf.

Les conditions essentielles d’un bon investissement dans l’ancien

L’immobilier résidentiel à Bangkok est extrêmement hétéroclite et plus que n’importe où ailleurs, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui connait parfaitement le marché local afin de sélectionner les immeubles les plus pertinents et distinguer les meilleures offres du reste du marché. Un agent immobilier saura « qualifier » une résidence ou un appartement et jauger son potentiel à court ou long terme. Au delà des simples observations sur l’allure d’un building et la qualité du syndic, il saura aussi évaluer le montant des travaux de rénovation à engager selon ce que chacun voudra faire.

Les immeubles anciens qui se valorisent le plus sur le marché ont les mêmes points communs ; ils se distinguent tous par leur proximité aux stations de BTS, la qualité du bâti, le niveau des prestations offertes et la volonté de tous les copropriétaires d’investir pour maintenir et améliorer sans cesse le cadre de vie dans la résidence.

Rénover au juste prix?

La majorité des personnes qui choisissent d’investir dans l’ancien vont faire des rénovations assez rapidement. Celles-ci peuvent être faites par étapes ou d’un seul coup selon les moyens de chacun et l’ampleur des travaux à réaliser. Il ne serait pas pertinent de donner un prix de rénovation par mètre carré sans avoir au préalable consulté un professionnel de la construction et rénovation qui pourra chiffrer les travaux sur devis de manière précise et dresser un calendrier pour les travaux.

Néanmoins, on peut évaluer les travaux « cosmétiques » simples comme les enduits, les peintures et la rénovation parquet à moins de 2% du prix d’achat. Pour aller plus loin avec la rénovation des cuisines et salles de bains, il faudra compter un budget de 3 à 5% du prix d’achat. Pour effectuer des rénovations lourdes comme les cloisons, les sols, les plafonds, l’électricité et autre il faudra compter un budget de 10 à 15% du prix d’achat. Généralement comptez environ 8 000 à 15 000THB par m².

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En finir avec les idées reçues

Les chiffres peuvent surprendre car contrairement à beaucoup d’idées reçues, faire des rénovations en Thaïlande a un vrai coût. La main d’oeuvre qualifiée est rare et beaucoup d’ouvriers ont appris leur métier sur le tas plutôt que dans des filières d’apprentissage. À noter également que les matériaux importés sont taxés, comme c’est le cas notamment des cuisines, des éléments de robinetteries et d’un grand nombre d ‘équipements pour les réseaux électriques. Cependant, on touvre de trés bons menuisiers, et l’écosystéme autour de la décoration s’est fortement développé avec des espaces à Bangkok comme Crystal Design Center, ou encore les chaines de mobilier Index Living Mall, SB Furniture ou encore Ikea.

Propros recueillis auprés de Julien Guille, agent immobilier basé à Bangok depuis plus de 8 ans chez Vauban Immobilier Bangkok

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Bangkok,Thailand

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