Investissement avec garantie locative, ce qu’il faut savoir

ThailandBeaches_Overview_001_sEn 2014, la Thaïlande a enregistré un nouveau record touristique avec plus de 25millions de touristes ayant visités le Royaume. En 10 ans le nombre de touristes à doublés et les perspectives sont radieuses avec plus de 26 millions attendus en 2015.

Les taux moyen d’occupation des destinations touristiques réputées comme Phuket et Pattaya sont supérieurs à 70% (source C9 Hotelworks) et en progression d’année en année.

Le développement touristique du pays, son développement économique avec notamment l’attrait de l’immobilier comme investissement de premier choix pour la classe moyenne Thaï, mais aussi les nombreux d’étrangers recherchant une meilleure qualité de vie, un lieu pour passer une retraite au soleil et des rendements attractifs ont fait émerger de nouveaux concepts de résidences dans les destinations touristiques.

Des résidences avec services offrant une gestion hôtelière permettant aux propriétaires d’obtenir des rendements locatifs plus élevés, et dans certains cas leur permettant d’y séjourner une partie de l’année.

Comment ces résidences peuvent-elles garantir des rendements jusqu’à 10%/par an ?

Les rendements locatifs moyens en Thaïlande pour un appartement sont de l’ordre de 4% à 8% par an selon la destination. Ces rendements se basent sur des locations dîtes de moyen et long termes, (séjours supérieurs à 3 mois, généralement 1 an). Les résidences proposant des programmes de gestion locative avec garantie louent les appartements sur des bases plus courtes et donc à des tarifs supérieurs aux locations long terme, généralement le double, comparable aux tarifs des hôtels de même gamme. Elles captent donc une clientèle touristique sur des séjours courts (tarification à la nuitée), tout en offrant aussi des possibilités sur du moyen terme du fait de leur capacité à répondre à une demande de touristes et retraités souhaitant séjourner jusqu’à plusieurs mois dans des appartements tout équipés et non une petite chambre d’hôtel. Avec un rendement moyen autour de 20%, les gestionnaires partagent les revenus locatifs avec les propriétaires.

downloadQuels éléments à prendre en compte lors d’un investissement dans ces résidences ?

Comme dans tout investissement immobilier les éléments à prendre en compte sont l’emplacement, ainsi que les prestations, la qualité de la résidence et la gestion.

Toutefois, pour un investissement de ce type, l’aspect gestion est primordial, ainsi un gestionnaire disposant déjà d’une expérience et d’une clientèle fidèle sera plus à même d’obtenir de meilleurs rendements sur une période plus longue. Coté prestations, il faut aussi que l’offre soit crédible et en phase avec les attentes du marché.

Garantie locative ou partage des profits ?

Il existe généralement deux types de contrats de gestion avec garantie.

–          Rendements locatifs garantis sur une période définie :

Le gestionnaire s’engage sur un rendement locatif sur une période donnée, renouvelable ou non. En soit, le promoteur loue l’appartement à un loyer défini sur une période définie. Vous ne pouvez donc pas utiliser l’appartement durant cette période à moins de casser le contrat de gestion. Pour le gestionnaire ça lui permet de se projeter dans l’avenir, d’avoir un stock d’appartements homogène en gestion, et de ne pas avoir à gérer les disponibilités au cas par cas. Le propriétaire quand à lui
connait à l’avance les rendements et la durée, il bénéficie de plus de sécurité.

amazon_pattaya_0004_amazon-residence-resort-jomtien-condo-investment-snake-fountain

–          Partage des profits

Certains gestionnaires proposent une gestion locative avec partage des profits. Ainsi l’ensemble des appartements de la résidence sont intégrés dans une gestion commune, et les profits sont répartis entre chaque propriétaire avec des variables comme le type d’unité, la surface et le nombre de chambres… Le propriétaire ne connaît pas à l’avance les rendements définitifs, ils varient selon le taux d’occupation de la résidence.

Les investissements avec garantie locative offrent ainsi la possibilité d’obtenir des rendements récurrents sans avoir à se soucier de la gestion. Pour le gestionnaire, cela permet de se consacrer totalement sur la promotion des biens, leur gestion et mutualiser un certain nombre de coûts sans avoir à supporter l’intégralité de la charge de l’investissement initiale.