Vous résidez en France et souhaitez investir dans l’immobilier en Thaïlande ? De nombreuses solutions existent pour faciliter les démarches et devenir rapidement propriétaire au bout du monde.

Le financement

Investir hors de la zone euro implique bien évidemment un risque de change. Quelques mots donc sur la monnaie thaïlandaise, le Baht. Il s’agit d’une devise relativement forte, qui s’est appréciée contre le dollar en 2018, à la faveur de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine. Elle sert traditionnellement de valeur refuge en Asie, notamment lorsque le dollar fait preuve de volatilité.

La monnaie affiche donc une certaine stabilité, voire robustesse, aidée en cela par les importantes réserves de change thaïlandaises : 207 milliards de dollars US. Cela ne laisse en rien préjuger de l’avenir, mais les analystes financiers estiment que les incertitudes pesant, tant sur le commerce international que sur la croissance américaine, pourraient continuer de soutenir la hausse du baht.

Avoir conscience qu’il existe un risque de change est néanmoins essentiel, car vous devrez bel et bien transférer votre capital financier depuis la France vers la Thaïlande. En effet, l’une des rares contraintes de l’immobilier en Thaïlande réside dans le financement de votre investissement.
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Non seulement les banques thaïlandaises ne prêtent pas aux étrangers, mais vous avez de toute façon pour obligation de faire un transfert bancaire en devises étrangères vers un compte en Thaïlande pour payer votre bien.
Concrètement, il faudra donc vous rendre sur place pour ouvrir un compte. Puis financer votre investissement depuis la France, à l’aide ou non d’un emprunt. Et transférer ensuite l’argent sur votre compte thaïlandais.
De là, vous ferez le paiement au propriétaire du bien. Ensuite, c’est également sur ce compte que seront versés les loyers touchés, en baths.

Notez toutefois que les promoteurs hôteliers rivalisent d’idées pour essayer de fournir des solutions alternatives. Le promoteur New Nordic a par exemple mis en place un système permettant de toucher les loyers en euros sur un compte domicilié à Hong Kong.

Si vous touchez vos loyers en Thaïlande, vous pourrez rapatrier les fonds sur votre compte français, ou alors dépenser l’argent en utilisant la carte bancaire qui sera fournie à l’ouverture de votre compte thaïlandais.

N’oubliez donc pas de comparer les frais entre les différentes solutions, ni de suivre l’évolution du cours du bath, pour décider des moments les plus opportuns pour changer vos gains en euros. « Beaucoup de gens placent toutefois leur argent dans une banque en Thaïlande ou le laissent sur un compte courant local et le dépensent lors de voyages », précise Nicolas Toulon.
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Skyline de Bangkok et Lumphini Parc

La procédure d’acquisition

En passant par une agence, vous bénéficierez d’un accompagnement pour la sélection du bien, mais aussi, selon les agences, d’un service de mise en relation avec les différentes personnes dont vous pouvez avoir besoin pour sécuriser votre acquisition. Il est ainsi possible – voire recommandé – de s’adjoindre des services juridiques pour faire valider tous les documents liés à la procédure d’acquisition, rédiger les contrats et assurer le transfert de l’acte de propriété. Bref, faire l’équivalent de ce que ferait un notaire en France.

Une fois que vous avez ouvert votre compte en banque sur place et sélectionné votre agence (et éventuellement le bien à acheter), vous pourrez signer une délégation de pouvoir pour que cette dernière signe les documents en votre nom. Et éviter ainsi de multiplier les séjours. Le promoteur se chargera de réaliser le transfert de titre de propriété au Land office – démarche administrative obligatoire.

Au terme de la procédure, vous devez avoir en votre possession votre titre de propriété, ainsi que le « Blue book » : ce document retrace l’historique des propriétaires du bien. Conservez-les précieusement, vous en aurez besoin pour revendre votre bien.

Côté coût, la note n’est pas très élevée. En Thaïlande, les frais d’agence sont à la charge du vendeur.
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Quant à l’assistance juridique, elle coûte entre 30 000 et 80 000 baths (de 780 € à 2 000 €). Vous devrez également, en tant qu’acheteur, vous acquitter des frais de transfert. L’équivalent du cadastre, le Land Department, touche 2 % de la valeur estimée de tous les transferts de terres et de biens. Les frais sont partagés entre le vendeur et l’acheteur, et doivent être payés à la date du transfert de propriété. Sachez également que vous devrez vous acquitter de quelques autres taxes spécifiques le jour où vous revendrez votre bien.

Il faudra alors payer un droit de timbre, d’un montant de 0,5 % de la valeur du bien. Vous n’avez en revanche pas à vous en acquitter si vous payez la taxe professionnelle. Elle se monte à 3,3 % et s’applique si vous êtes propriétaire du bien depuis moins de 5 ans.

« Le taux moyen constaté se situe entre 7 % et 8 % de la valeur du bien, et dans la pratique ces frais sont partagés entre l’acheteur et le vendeur », conclut la Company Vauban sur son site internet.

Lire aussi : « Droit de propriété en Thaïlande : Ce que vous devez savoir »

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Précautions d’usage

Si vous investissez sur plan – c’est souvent le cas en Thaïlande -, examinez scrupuleusement le contrat proposé, et notamment les points suivants :
• Les délais et modalités de paiement,
• Les garanties offertes en cas de retard de livraison,
• Les conditions locatives : durée d’engagement, intégration ou non des frais de gestion, management et charges,
• Les modalités de revente du bien,

Surtout n’hésitez pas à faire le voyage, d’autant plus que les promoteurs remboursent bien souvent le billet d’avion des potentiels acquéreurs !

En Thaïlande, la loi reste très favorable au bailleur par rapport au locataire. Vous n’aurez pas trop de difficultés à déloger un locataire mauvais payeur.

Le journaliste Cheyenne Hollis, rédacteur en chef du magazine Thailand Property, explique ainsi que : « Les lois sont plus favorables aux propriétaires, étant donné que la Thaïlande n’a pas de législation protégeant le locataire. Il est toutefois essentiel d’avoir un contrat de location en bonne et due forme, car il servira de base en cas de conflit. Vous êtes également en droit d’expulser tout locataire qui ne paierait pas son loyer, car cela rompt les termes de votre contrat. Il est aussi possible de déduire tout loyer non payé du dépôt de garantie. »

En réalité, le vrai point de vigilance serait plutôt lors de la procédure d’acquisition. Vous devez vous assurer du sérieux du vendeur, notamment s’il s’agit d’un promoteur immobilier qui vend un programme sur plan. Les acquisitions dans des résidences hôtelières se font en majorité sur plan.

Privilégiez les groupes internationaux, avec une forte visibilité et nombre de réalisations à leur actif. Fuyez les petits acteurs. Et si vous traitez avec un particulier, assurez-vous de bien posséder tous les titres de propriété et documents indispensables. Conservez également toujours la trace de tous vos transferts financiers vers et depuis la Thaïlande.

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Auteur: Ingrid Labuzan
Source: Club Immobilier International par Objectif Libre et Indépendant