En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas posséder un terrain en nom propre. Le moyen pour obtenir l’usufruit d’un terrain est donc d’établir un bail longue durée, ou « lease ». Cette forme de propriété est très courante en Thaïlande, comme dans différents pays dans le monde. L’acheteur détient ainsi la pleine propriété du bien immobilier construit, ainsi qu’un bail de 30 ans renouvelable enregistré au cadastre.
Rédaction du bail et formalités d’enregistrement
Le contrat de lease doit être rédigé en thai, une version anglaise peut aussi être nécessaire. Il est recommandé d’inclure les membres de sa famille dans le contrat. Ainsi, en cas de la disparition d’un des parents, les enfants peuvent bénéficier de la totalité de la durée du contrat. Il est recommandé de traiter avec des sociétés de promotion ou avec des propriétaires ayant une bonne réputation et une expérience reconnue afin d’éviter les complications.
Les notions de renouvellement, vente et cession à un tier, changement loi, dédomagement, taxes au renouvellement… sont autant de clauses importantes à stipuler dans le contrat.
Concernant les modalités d’enregistrement, les contrats de bail de plus de 3 ans doivent être inscrits au Land Office, ou « bureau des terrains / cadastre». Lors de l’inscription, le titre de propriété doit contenir votre nom complet ainsi que les closes du bail. Le contrat de lease est ensuite rattaché au contrat de propriété, et conservé au Land Office. Les étrangers, grâce à ce contrat, peuvent construire une maison sur le terrain qu’ils louent si le contrat le permet. Un permis de construire au nom du bailleur étranger est alors nécessaire afin que celui-ci soit bien reconnu comme propriétaire des murs. Les frais d’enregistrement sont faibles : 1.1% de la valeur locative.
Renouvellement du bail longue durée
Le renouvellement du bail ne se fait pas de façon automatique ou induite. Les parties au contrat doivent prendre les mesures nécessaires pour renouveler le bail avant son terme initialement prévu. Les conditions de renouvellement sont donc à définir préalablement avec le propriétaire du terrain (clause de renouvellement). Le renouvellement ne peut pas excéder 30 ans. La plupart des promoteurs propose généralement 1 ou 2 renouvellements de 30 ans lors de la signature du contrat initial.
La location trés longue durée est une solution courante et sécurisée pour obtenir l’usufruit d’un terrain par un étranger en Thaïlande.
A noté que souvent, il existe une confusion dans le droit de propriété en Thaïlande. Les étrangers peuvent acheter un appartement dans une copropriété (condominium) en pleine propriété et nom propre.
Nb: Le bail trés longue durée peut aussi être proposé dans le cas d’achat d’appartement. Bien que la pleine propriété (freehold) reste l’option prioritaire pour les étrangers, certains projets notamment dans des lieux prestigieux ne sont disponibles que sous forme de bail renouvelable (ex la majeure partie des projets sur Rajdamri Road, Bangkok). Aussi dans certaines résidences notamment de tourisme (hôtel ou apart-hotel) c’est une option proposée, garantissant au gestionnaire une vision à long terme sur son business.
